Bauantrag und Baugenehmigung in Wittlich: Was Bauherren wissen sollten

Was ist bei einem Bauvorhaben in Wittlich grundsätzlich zu beachten?

Bei einem Bauvorhaben müssen grundsätzlich zwei Bereiche voneinander unterschieden werden: das Bauordnungsrecht und das Bauplanungsrecht. Das Bauordnungsrecht regelt unter anderem Anforderungen an bauliche Anlagen und die verschiedenen bauaufsichtlichen Verfahren. Da Wittlich in Rheinland-Pfalz liegt, ist hierfür insbesondere die Landesbauordnung Rheinland-Pfalz (LBauO) maßgeblich. Das Bauplanungsrecht beschäftigt sich dagegen mit der Frage, ob und in welcher Form ein Vorhaben an dem vorgesehenen Standort überhaupt zulässig ist. Hier können insbesondere das Baugesetzbuch und ein vorhandener Bebauungsplan eine wichtige Rolle spielen.

Genau deshalb reicht die Frage „Brauche ich eine Baugenehmigung?“ häufig nicht aus. Auch wenn für ein Vorhaben kein klassischer Bauantrag erforderlich sein sollte, müssen die sonstigen öffentlich-rechtlichen Anforderungen weiterhin berücksichtigt werden.

Gut zu wissen

Vor Beginn einer Planung sollten insbesondere drei Fragen geklärt werden:

• Ist das Vorhaben genehmigungspflichtig oder möglicherweise genehmigungsfrei?
• Ist es auf dem konkreten Grundstück planungsrechtlich zulässig?
• Welche Unterlagen oder weiteren Nachweise werden benötigt?

Wann kann in Wittlich eine Baugenehmigung erforderlich sein?

Viele Eigentümer verbinden einen Bauantrag zunächst mit größeren Bauprojekten. In der Praxis entstehen Fragen zur Genehmigungspflicht jedoch häufig bei viel alltäglicheren Vorhaben. Eine neue Garage oder ein Carport, eine Terrassenüberdachung, ein Wintergarten, eine Werbeanlage oder die Aufstellung eines Tiny Houses können baurechtlich relevant sein. Gleiches gilt, wenn ein Gebäude künftig anders genutzt werden soll. Auch Veränderungen innerhalb eines bestehenden Hauses sollten nicht unterschätzt werden. Ein typisches Beispiel ist die Änderung eines bisher als Einfamilienhaus genehmigten Gebäudes in ein Zweifamilienhaus. Obwohl sich das Gebäude äußerlich möglicherweise kaum verändert, können durch eine zusätzliche Wohneinheit andere Anforderungen entstehen.

Typische Vorhaben, bei denen die Genehmigungssituation vorab geprüft werden sollte, sind beispielsweise Garage oder Carport, Terrassenüberdachung oder Wintergarten, Werbeanlagen, Tiny Houses, Nutzungsänderungen und zusätzliche Wohneinheiten. Das bedeutet allerdings nicht, dass für jedes dieser Vorhaben automatisch ein Bauantrag erforderlich ist. Die Landesbauordnung Rheinland-Pfalz enthält auch Regelungen zu genehmigungsfreien Vorhaben. Entscheidend sind immer die konkreten Voraussetzungen des Einzelfalls.

Genehmigungsfrei bedeutet nicht automatisch „einfach bauen“

Wenn ein Vorhaben nach der Landesbauordnung keiner Baugenehmigung bedarf, bedeutet dies nicht automatisch, dass sämtliche anderen baurechtlichen Vorgaben entfallen. Ein vorhandener Bebauungsplan kann beispielsweise Vorgaben dazu enthalten, wo auf dem Grundstück gebaut werden darf oder welche baulichen Anlagen vorgesehen sind. Daneben können Abstandsflächen, örtliche Satzungen oder andere öffentlich-rechtliche Vorschriften zu berücksichtigen sein.

Genehmigungsfrei ≠ automatisch zulässig

Auch wenn kein klassisches Baugenehmigungsverfahren erforderlich ist, muss das Vorhaben die geltenden öffentlich-rechtlichen Anforderungen einhalten. Deshalb sollte insbesondere bei Zweifeln die konkrete Grundstückssituation geprüft werden.

Bebauungsplan in Wittlich: Was darf auf meinem Grundstück gebaut werden?

Für viele Grundstücke in Wittlich ist der jeweilige Bebauungsplan eine wichtige Grundlage für die Beurteilung eines Bauvorhabens. Ein Bebauungsplan kann beispielsweise regeln, welche Art der Nutzung auf einem Grundstück zulässig ist, wie stark ein Grundstück bebaut werden darf, welche Bereiche überbaut werden können oder welche Bauweise vorgesehen ist. Auch Baugrenzen, Gebäudehöhen und weitere städtebauliche Vorgaben können darin festgesetzt sein. Die Stadt Wittlich stellt Informationen zur Bauleitplanung und zu ihren Bebauungsplänen online zur Verfügung.

Bebauungspläne und Bauleitplanung der Stadt Wittlich

Entscheidend ist allerdings nicht nur, ob ein Bebauungsplan vorhanden ist. Für das konkrete Bauvorhaben muss geprüft werden, welche Festsetzungen für das jeweilige Grundstück gelten und ob das geplante Vorhaben diesen entspricht. Liegt ein Grundstück nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, bedeutet auch das nicht, dass dort beliebig gebaut werden darf. Die planungsrechtliche Zulässigkeit richtet sich dann nach den dafür maßgeblichen Regelungen des Baugesetzbuchs.

Nutzungsänderungen werden häufig unterschätzt

Nicht jedes baurechtlich relevante Vorhaben ist auf den ersten Blick als Baumaßnahme zu erkennen. Ein gutes Beispiel ist die Nutzungsänderung. Soll eine Fläche künftig anders genutzt werden als bisher genehmigt, kann eine neue baurechtliche Bewertung erforderlich werden – selbst wenn baulich nur wenig verändert wird. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn aus einem Büro eine Praxis, aus einem Ladenlokal eine gastronomische Nutzung oder aus bisher gewerblich genutzten Räumen Wohnraum werden soll. Auch die Änderung eines Einfamilienhauses in ein Gebäude mit zwei Wohneinheiten sollte nicht nur danach beurteilt werden, ob neue Wände eingebaut werden.

Entscheidend ist auch, welche Nutzung bisher genehmigt wurde. Durch eine neue Nutzung können sich beispielsweise Anforderungen an Brandschutz, Rettungswege, Stellplätze, Belichtung oder Schallschutz verändern. Deshalb sollte vor einer Nutzungsänderung zunächst geprüft werden, welche Genehmigungssituation tatsächlich besteht.

→ Mehr zur Nutzungsänderungen

Wenn Bestand und Bauunterlagen nicht zusammenpassen

Gerade bei älteren Immobilien kann der tatsächliche Zustand des Gebäudes von den vorhandenen Genehmigungsunterlagen abweichen. Über Jahre oder Jahrzehnte können Grundrisse verändert, Dachgeschosse ausgebaut, zusätzliche Wohneinheiten geschaffen oder Räume anders genutzt worden sein. Spätestens bei einem neuen Bauantrag oder einer Nutzungsänderung stellt sich dann häufig die Frage, welcher Bestand tatsächlich genehmigt wurde. In solchen Fällen kann eine Einsicht in die vorhandene Bauakte sinnvoll sein. Berechtigte Personen können bei der Kreisverwaltung Bernkastel-Wittlich Einsicht in archivierte Bauakten bestehender Gebäude beantragen.

Informationen zur Bauakteneinsicht

Typischer Praxisfall

Der vorhandene Grundriss zeigt zwei Wohnungen. In den früheren Genehmigungsunterlagen ist jedoch lediglich ein Einfamilienhaus dokumentiert. Bevor weitere Veränderungen geplant werden, sollte zunächst geklärt werden, welche Nutzung tatsächlich genehmigt wurde.

Wann ist eine Bauvoranfrage in Wittlich sinnvoll?

Nicht jede offene baurechtliche Frage muss unmittelbar mit einem vollständigen Bauantrag beantwortet werden. Wenn eine entscheidende Frage zur Zulässigkeit noch ungeklärt ist, kann eine Bauvoranfrage sinnvoll sein. Dabei können bestimmte Fragestellungen vor einer umfangreichen Genehmigungsplanung zur Entscheidung gestellt werden. Das kann beispielsweise interessant sein, wenn vor dem Kauf eines Grundstücks geklärt werden soll, ob eine bestimmte Bebauung grundsätzlich möglich ist. Auch bei einer geplanten Nutzungsänderung, einem größeren Anbau oder einer zusätzlichen Wohneinheit kann zunächst eine einzelne entscheidende Frage im Vordergrund stehen.

Eine Bauvoranfrage kann dadurch helfen, eine wichtige baurechtliche Unsicherheit zu klären, bevor umfangreichere Planungsunterlagen erstellt werden.

→ Bauvoranfrage: Wann sie sinnvoll sein kann

Welche Bauaufsicht ist für Wittlich zuständig?

Für bauaufsichtliche Verfahren in Wittlich ist die Kreisverwaltung Bernkastel-Wittlich mit dem Fachbereich 22 – Team Bauen zuständig. Die Bauaufsicht ist unter anderem Ansprechpartner für Baugenehmigungen, Bauvoranfragen, Bauüberwachung, Bauakten und weitere bauaufsichtliche Themen.

Zuständige Bauaufsicht in Wittlich

Kreisverwaltung Bernkastel-Wittlich
Fachbereich 22 – Team Bauen
Kurfürstenstraße 16
54516 Wittlich

Telefon: 06571 14-0
E-Mail: bauaufsicht@bernkastel-wittlich.de

Zur offiziellen Bauaufsicht

Davon zu unterscheiden ist die kommunale Bauleitplanung. Für die Aufstellung und Bereitstellung der Bebauungspläne ist die Stadt Wittlich relevant. Bei einem Bauvorhaben können deshalb je nach Fragestellung mehrere öffentliche Stellen eine Rolle spielen.

Warum eine Prüfung vor der eigentlichen Planung sinnvoll sein kann

Bei einem Bauvorhaben wird häufig zuerst über die konkrete Umsetzung nachgedacht: Wie groß soll der Wintergarten werden? Wo soll der Carport stehen? Wie lässt sich eine zweite Wohnung im vorhandenen Gebäude unterbringen? Baurechtlich kann es jedoch sinnvoll sein, zunächst einen Schritt davor anzusetzen. Bevor detailliert geplant wird, sollte geklärt werden, was auf dem Grundstück zulässig ist, welcher Bestand genehmigt wurde und ob das geplante Vorhaben ein Genehmigungsverfahren erfordert.

Gerade bei bestehenden Gebäuden können sich zusätzliche Fragen aus alten Bauunterlagen, früheren Umbauten oder bereits veränderten Nutzungen ergeben. Hinzu kommen mögliche Festsetzungen eines Bebauungsplans und weitere bauordnungsrechtliche Anforderungen. Je früher diese Punkte erkannt werden, desto besser lässt sich einschätzen, wie die weitere Planung sinnvoll aufgebaut werden kann.